Tại hội thảo “Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023” do Bộ Xây dựng, Báo Xây dựng tổ chức sáng 14/12, các chuyên gia tập trung thảo luận nhiều về vấn đề thị trường vốn và bất động sản. Nhiều quan điểm và kiến nghị đã được đưa ra nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản, vốn đã ảm đạm trong nhiều tháng nay.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường nhà đất trong năm 2022 đã gặp rất nhiều khó khăn, sang năm 2023, những thách thức vẫn sẽ còn tiếp tục tồn tại. Hiện toàn ngành bất động sản phải chật vật giải "bài toán" nguồn vốn. Nhiều doanh nghiệp điêu đứng, không thể phát triển sản phẩm mới và buộc phải sa thải lượng lớn nhân viên.
Ông Lê Viết Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và vật liệu xây dựng TP.HCM, cho biết các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, nhà ở đô thị sẽ là trọng tâm phát triển của thị trường bất động sản vào năm sau. Ngoài ra, ông cũng nhận định “sóng gió” trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2023.
“Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn ‘ngủ đông’, phải cắt giảm chi phí hoạt động và nhân sự. Năm 2023 sẽ khó chứng kiến một đà bật tức thì. Tuy nhiên, đây cũng là dịp để thị trường thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản chưa có thực lực”, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch của Phú Hưng Property, chia sẻ.
Nhận định về tình hình thị trường trong năm 2023, bà Nguyễn Thùy Dung cho rằng các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục “lên ngôi” vào năm sau. Bên cạnh đó, những dự án bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục duy trì mạch phát triển bền vững. Tuy nhiên, phân khúc đất nền khó lòng “sốt” trở lại như các năm.
Cập nhật ngày 16/8/2021: Mua đất nền ở tỉnh, giờ cắt lỗ nửa tỷ đồng vẫn khó bán
Đầu năm 2021, khi cơn sốt đất nền đang ở đỉnh điểm, giá một số lô đất tại khu đấu giá Tiên Phong - Nội Hoàng (Bắc Giang), nằm gần Khu công nghiệp Vân Trung mỗi ngày tăng đến 50 triệu đồng. Thấy vậy, anh Đức (Yên Dũng, Bắc Giang) rót vốn mua một số lô đất nền 90m2, mặt tiền 5m với giá 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, ngay sau đó, giá đất nền khu vực này không tăng mà có xu hướng giảm. Sau vài tháng chào bán mà không có người mua, anh Đức quyết định bán cắt lỗ xuống 2 tỷ, song vẫn chưa thanh khoản được.
Khu vực xã Nội Hoàng, Yên Dũng từng là điểm "nóng" nhất về giao dịch, mua bán đất tại Bắc Giang. Ảnh chụp tháng 3/2021. Ảnh: Quốc Phương.
Theo anh Tuấn, một môi giới địa ốc tại Bắc Giang, không riêng khu vực Tiên Phong - Nội Hoàng, đất nền quanh khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên) đều là khu vực sốt đất mạnh hồi đầu năm, đến nay cũng có xu hướng đi ngang hoặc giảm giá, thanh khoản xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm.
"Bắc Giang là tâm dịch, các nhà đầu tư ngoại tỉnh từ Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng... không thể về xem đất. Trong khi đó, người dân, nhà đầu tư địa phương thì kinh tế bị ảnh hưởng do công việc đình trệ", anh Tuấn cho hay. Khi số ca bệnh tại Bắc Giang giảm xuống, môi giới này đang tìm cách tìm kiếm và chăm sóc khách thông qua kênh online nhưng tình hình thanh khoản vẫn chưa được cải thiện.
Tại một số địa phương ít chịu ảnh hưởng của Covid-19, thị trường cũng có dấu hiệu ảm đạm. Như tại Vĩnh Phúc, anh Huy đầu tư 3 lô đất nền. Đầu tháng 6, khách mua đặt cọc và hẹn 5 ngày sau sẽ thanh toán hết để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, hai ngày sau, bên mua lại lấy lý do "phải đi cách ly" để bỏ cọc, giao dịch thất bại. Sau khi rao bán lại thì cả một tháng nay, lô đất của anh Huy thường được trả giá thấp hơn 300 triệu đồng so với mức anh kỳ vọng.
Tại Thái Nguyên, giá đất nền tại một số khu vực không có nhiều biến động, lượng khách giảm. Theo anh Quân, nhân viên kinh doanh một sàn bất động sản tại TP Thái Nguyên, thanh khoản tháng 6 của đơn vị này đạt 20 giao dịch, chỉ bằng 40-45% so với quý I khi những tháng đỉnh điểm lên đến 50-55 lô. Cũng bởi thanh khoản thấp, chủ đầu tư một số dự án tại Thái Nguyên đẩy mạnh truyền thông để gia tăng sức hút với giới đầu tư.
Theo báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn, sau khi đạt đỉnh trong tháng 3, từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản có dấu hiệu sụt giảm, cùng với sự hạ nhiệt của cơn sốt đất nền. Nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường tháng 4 giảm gần 18% so với tháng 3. Phân khúc đất nền giảm mạnh nhất, gần 21%. Trong đó, các tỉnh thành có mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%), đều là những khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý I. Những điểm nóng ở khu vực phía Nam trong 3 tháng đầu năm như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm vào tháng 4.
Bước sang tháng 5, dịch bệnh như một cú bồi khiến thị trường bất động sản thêm trầm lắng. Tuy đã trải qua nhiều đợt dịch trước đó và có kinh nghiệm thích nghi, thị trường đất nền vẫn hứng chịu ảnh hưởng tiêu cực của làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đa nguồn lây và đa biến chủng. Mức độ quan tâm đến phân khúc đất, đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh. Các tỉnh, thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%) cũng là những địa phương ghi nhận nhiều ca nhiễm cộng đồng trong đợt bùng phát dịch vừa qua.
Đại diện Colliers Việt Nam cũng cho biết lượng thông tin truy vấn về đất nền đã giảm từ 15-20% so với tháng trước đó. Tại TP HCM và tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rịa - Vũng Tàu, các thông tin tìm kiếm về đất nền giảm khoảng 10-12% trong giai đoạn tháng 4-5/2021.
Trao đổi với kênh dữ liệu bất động sản Vhome, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, đơn vị hoạt động tại TP HCM và Bình Dương cho biết, thực trạng đất nền giảm sức hút là dễ hiểu trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp như hiện nay. "Hiện tại, mọi bên tham gia vào thị trường, từ chủ đầu tư, nhà đầu tư, khách hàng... đều có xu hướng phòng thủ. Tuy nhiên, thực trạng này không phản ánh rằng đất nền khu vực, địa phương đó ít tiềm năng hay kém hấp dẫn", ông Phúc nói. Vị này cho rằng để đầu tư giai đoạn dịch bệnh, nhà đầu tư cần xác định bài toán trung và dài hạn, tránh đầu tư lướt sóng, ngắn hạn.
Đại lộ Bình Dương, nơi thị trường bất động sản đang trầm lắng. Ảnh: Uniland.
Lý giải về xu hướng này, ông Nguyễn Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Soho Vietnam cho rằng, thị trường đất nền chậm lại ngoài lý do tác động bởi làn sóng Covid-19 lần thứ 4, còn có một vài nguyên nhân khác. Thứ nhất, theo ông hiện những dự án đất nền có pháp lý đầy đủ ngày càng ít đi. Bên cạnh đó, từ năm ngoái, khi lãi suất ngân hàng xuống thấp, nhiều người đã rút tiền tiết kiệm để đầu tư bất động sản, nguồn tiền nhàn rỗi giờ đây vơi dần, không được rót vào ồ ạt như trước.
"Ngoài ra, trước đó, cơ quan quản lý cũng đã có chính sách để kìm hãm sự nóng sốt của thị trường nên nhà đầu tư chùn tay hơn. Một số thị trường trước đây sốt nóng, tăng quá cao so với giá trị thực thì giờ đây sẽ phải giảm cả về thanh khoản và giá bán", ông Cần cho biết.
Trong bối cảnh đất nền ở một số thị trường có dấu hiệu giảm giá, chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư cũng không nên nóng vội bán cắt lỗ ngay. Theo ông, với những người đầu tư bất động sản bằng tiền có sẵn sẽ không chịu áp lực về dài hạn thì không nên nghĩ đến chuyện cắt lỗ. Bởi theo ông, giá bất động sản ở một số khu vực mỗi năm vẫn có thể tăng 10-15% một năm. Còn những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chịu áp lực nợ thì cũng nên đánh giá tiềm năng các tài sản để tái cấu trúc danh mục đầu tư, cân nhắc lô nào nên giữ lại và nơi nào thì bán cắt lỗ.
Cập nhật ngày 22/6/2021: Đất nền hết sốt, giá giảm 10-20%
Tại Báo cáo toàn ngành xây dựng trong 6 tháng đầu năm và nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm 6 tháng cuối năm 2021, Bộ Xây dựng cho biết từ đầu năm, hiện tượng sốt đất nền cục bộ đã diễn ra tại một số khu vực trên cả nước.
Để ngăn chặn, xử lý hiện tượng “sốt đất” ảo, Bộ đã có văn bản chỉ đạo các địa phương tăng cường công tác quản lý, kiểm soát tình hình thị trường bất động sản.
“Đến nay, thị trường này đã cơ bản được kiểm soát và dần đi vào ổn định, đã xuất hiện hiện tượng giảm giá khoảng 10-20% so với thời kỳ sốt nóng. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn thấp”, Bộ Xây dựng thông tin.
Trong khi đó, quý II vừa qua, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng 2-7% do khan hiếm nguồn cung mới.
Giá nhà ở tại nhiều địa phương cũng tiếp tục tăng nhẹ, với mức tăng khoảng 3%. Một số địa phương có mức giá bình quân khá cao và tăng đều so với mặt bằng chung của cả nước là Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai. Nhiều nơi đã tăng 5-9% so với quý I.
Ở chiều ngược lại, giá bất động sản cho thuê như căn hộ dịch vụ, văn phòng… tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, khoảng 1-3%. Riêng mặt bằng bán lẻ, nhà phố, giá cho thuê đã giảm 10-30% tại các thành phố lớn.
Bộ Xây dựng cũng nhận định thị trường đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp.
Cụ thể, công tác phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng được 41,7% so với mục tiêu đề ra. Nguyên nhân là nguồn vốn ngân sách Nhà nước dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế, đồng thời, việc khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn do lợi nhuận thấp.
Bên cạnh khó khăn về nguồn vốn, Bộ Xây dựng chỉ ra dịch bệnh cũng gây nhiều ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp. Theo đó, trong 6 tháng đầu năm chỉ ghi nhận 6 dự án nhà ở xã hội được đưa vào vận hành, khai thác sử dụng.
Về công tác quản lý xây dựng, đại diện Bộ Xây dựng cho biết 6 tháng đầu năm, thanh tra xây dựng đã tiến hành thanh tra việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư.
Theo đó, đã yêu cầu nhiều chủ đầu tư quyết toán để chuyển trả kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư số tiền 338,6 tỷ đồng; buộc trả lại cho người dân 2.080 m2 thuộc diện tích sở hữu chung đã bị chiếm dụng; xử phạt vi phạm hành chính 8 chủ đầu tư với số tiền 1,03 tỷ đồng; cảnh cáo một số chủ đầu tư do cung cấp hồ sơ tài liệu không đầy đủ, thiếu trung thực.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục đẩy mạnh việc rà soát, tổng hợp công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản toàn quốc theo quy định, đôn đốc các địa phương thực hiện công bố thông tin về thị trường này.
Trong thời gian tới, sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản để bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, đồng bộ với các chính sách, pháp luật có liên quan; tiếp tục đôn đốc các địa phương thúc đẩy, phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo an sinh xã hội, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ chỉ đạo đẩy mạnh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, bảo đảm chỗ ở an toàn cho người dân; tạo nguồn lực phát triển nhà ở xã hội và góp phần xây dựng đô thị văn minh, hiện đại; tăng cường công tác đôn đốc, kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về nhà ở, nhà công vụ, công sở và thị trường bất động sản tại các địa phương.
Cập nhật ngày 22/6/2021: Đất nền TPHCM chững lại, đất tỉnh nguội lạnh, vùng ven Hà Nội có thể sẽ hấp dẫn
Theo thống kê về thị trường bất động sản tháng 5 của Batdongsan sự quan tâm của nhà đầu tư với đất nền giảm mạnh trong tháng 5 do tác động từ Covid-19 bùng phát. Lượng quan tâm phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là tại những tỉnh có số lượng ca nhiễm cao có sự suy giảm rõ rệt.
Cụ thể, so với tháng 4/2021, mức quan tâm giảm 19% chung cho toàn thị trường. Đây cũng là mức giảm của thị trường Hà Nội và TP.HCM. Các tỉnh thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%).Tại TP.HCM, đất và đất nền vốn là loại hình bất động sản hấp dẫn giới đầu tư nhưng có lượt quan tâm giảm mạnh trong tháng 5. Lượng quan tâm tìm kiếm đất nền giảm 18% trong khi sản phẩm đất nền dự án giảm đến 29% chỉ trong vòng 1 tháng. Xu hướng tìm kiếm đất nền giảm mạnh ở các khu vực vùng ven như TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn và Cần Giờ.
Giá đất tỉnh đang ở chu kỳ "cuối sóng"
Thống kê của Chợ Tốt Nhà cho thấy tại TP.HCM, giá bán nhà liền thổ trung bình tại huyện Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12 là những khu vực hiếm hoi vẫn duy trì dưới mức 60 triệu đồng/m2. Trong đó, giá bán tại Bình Chánh và Củ Chi là thấp nhất ở mức lần lượt là 21 triệu đồng/m2 và 15 triệu đồng/m2
Nhiều tỉnh thành khu vực phía Nam cũng ghi nhận sự quan tâm sụt giảm mạnh khi loại hình đất nền gần như đều có nhu cầu tìm mua đi xuống.
Mức độ quan tâm đất nền tại Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An đều giảm từ 11-13% so với tháng trước, Bình Dương là tỉnh có mức giảm thấp nhất, vào khoảng 9% trong khi nhiều tỉnh thành khu vực miền Tây có nhu cầu mua không biến động nhiều do thị trường này từ đầu năm đến nay tăng trưởng ổn định.
Bà Trang Bùi - Giám đốc cấp cao của JLL Việt Nam - nhận định dòng vốn đầu tư lớn vào bất động sản dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven đã bắt đầu hình thành trong một vài năm trở lại đây. Xu hướng này diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh lân cận các thành phố lớn với mô hình khu công nghiệp phát triển cũng như các dự án đầu tư hạ tầng.
Bà Trang nhận định nhiều địa phương như Lâm Đồng, Phú Quốc trong thời gian qua đã có hiện tượng bao gồm các đơn vị môi giới, cò đất các nhóm đầu cơ đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, cách làm này có rủi ro rất lớn và làm mất cán cân về thị trường bất động sản đất nền.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng thị trường đất nền ở các tỉnh lẻ, vùng ven hiện nay đang ở trong chu kỳ "cuối sóng", nếu mua phải giá đu đỉnh, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn lên đến hàng chục năm.
Đặc biệt, bất động sản tỉnh không tăng theo tuyến tính như ở các thành phố lớn mà thường bị kích hoạt giá bởi một yếu tố bất thường khiến giá tăng dựng đứng sau nhiều năm dài đi ngang.
Tương lai vùng ven Hà Nội hấp dẫn
Savills cho biết, thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận Hà Nội bao gồm Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh cũng sẽ dần trở nên thu hút hơn. Nguyên nhân là vị trí gần Hà Nội cũng như nhu cầu đầu tư, du lịch lớn cùng sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động công nghiệp tại địa phương.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, trong 6 tháng cuối năm, những tác động của Covid-19 vẫn sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, dẫn đến sự phát triển không đồng đều giữa các địa phương, các phân khúc bất động sản và dự án.
Đại diện đơn vị này nhấn mạnh, mục tiêu chung hiện nay là sớm kiểm soát tình hình dịch bệnh và đẩy nhanh chương trình tiêm vaccine Covid-19. Một khi dịch bệnh được kiểm soát, các địa phương có thể thu hút không chỉ đầu tư nội tỉnh mà còn từ các địa phương khác cũng như quốc tế. Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng cũng các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế sẽ được nhà đầu tư quan tâm.
BSC & VCBS
Agriseco Research
