Thị trường bất động sản Q3/2024 và 9T2024 – nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Bắc
Theo Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong quý 3/2024 có 22.412 sản phẩm (thấp tầng và cao tầng) được chào bán trên toàn thị trường; trong đó số sản phẩm mở bán mới đạt 14.750 sản phẩm (chiếm hơn 65% tổng số sản phẩm, -25%QoQ, +60%YoY) đến từ một số dự án tại các thị trường cấp I như: Lumi Hà Nội, Sycamore – The Orchard (Bình Dương), Sun Symphony Residence (Đà Nẵng), Vinhomes Global Gate (Hà Nội)…
Trong đó, căn hộ chung cư (CHCC) chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý 3, với gần 10 nghìn sản phẩm. Nhìn chung, phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang (giá bán trên 50 triệu đồng/m2 với căn hộ chung cư).
Đối với phân khúc trung cấp, phần lớn các dự án ở các tỉnh vùng ven và đô thị vệ tinh. Còn đối với phân khúc bình dân, 100% nguồn cung đến từ các dự án nhà ở xã hội (NOXH), tuy nhiên phân khúc này có tốc độ hấp thụ tương đối chậm và dự kiến sẽ chuyển biến tích cực hơn trong giai đoạn từ 2025 trở về sau.
Trong Q3/2024, toàn thị trường ghi nhận 10.400 giao dịch thành công, giảm 25% so với quý 2, nhưng cao hơn 80% so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ đạt 51% (-1%QoQ, +28bpsYoY); trong đó, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới của CHCC đạt 75% còn phân khúc thấp tầng và đất nền đạt 65%. Nhìn chung, giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án của các CĐT uy tín, được hỗ trợ nhiều chính sách tốt, đặc biệt là chính sách tín dụng với lãi suất hấp dẫn và thời gian ân hạn gốc dài như: CapitalLand, VHM, Sun Group,…
Riêng tại thị trường cấp I, theo nghiên cứu của CBRE, 8.009 sản phẩm CHCC bán được tại thị trường Hà Nội (+120%YoY), trong khi thị trường HCM có mức giao dịch thấp hơn và đạt 1.953 căn hộ (-26%YoY).
Mặc dù thời quan qua thị trường vẫn có sự lệch pha cung cầu khi nguồn cung mới phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang, và thiếu hụt sản phẩm ở phân khúc trung cấp và bình dân, tuy nhiên số liệu cho thấy CHCC phân khúc hạng sang (có giá trên 80 triệu/m2) có lượng giao dịch tăng, từ mức chiếm 3% tổng nguồn cung (đầu năm 2023) lên tới 17% trong quý 3/2024.
Nguyên nhân có thể đến từ một số lý do sau: 1/ Tâm lý lo ngại thiếu hụt nguồn cung và sự khó khăn sở hữu nhà mới khiến người mua nhà sẵn sàng chi trả cao hơn, 2/ Chênh lệch giá giữa thị trường Hà Nội và Tp.HCM (khi mức giá CHCC trung bình đạt 56 triệu đồng/m2, thấp hơn so với giá trung bình đạt 60 triệu đồng/m2 ở Tp.HCM).
Tính chung 09 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm hoàn toàn mới được chào bán, trong đó có 30.589 giao dịch thành công (gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023). Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực Miền Bắc (chiếm lần lượt 46% và 48% tổng nguồn cung trong quý 3/24 và trong 9T24), phù hợp với thực tế phục hồi tại thị trường này.
Về mặt giá bán, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Về nguyên nhân chính, với thị trường TP. HCM từ thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu cư trú; trong khi đó, sự tăng giá tại thị trường Hà Nội ngoài từ nhu cầu cư trú còn đến từ mức chênh lệch giá với thị trường Tp.HCM. Tính đến Q3/2024, giá sơ cấp bình quân dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 64 triệu VNĐ/m2 (+9%QoQ, +26%YoY), trong khi giá sơ cấp bình quân dự án ở Tp HCM đạt 66 triệu đồng/m2 (+4%QoQ, +8%YoY).
Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp tại TP.HCM trong quý 3/24 tiếp tục đà tăng nhẹ (tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo ăm và hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý này) hàm ý nhu cầu mua CHCC để cư trú vẫn ở mức cao. Chúng tôi cho rằng xu hướng tăng giá (ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp) vẫn sẽ duy trì trong quý 4/2024 và nửa đầu 2025.
Triển vọng bán hàng cho quý 4/2024 và nửa đầu 2025
Cho quý cuối năm 2024 và nửa đầu năm 2025, kỳ vọng nguồn cung và sức hấp thụ tại các thành phố cấp I sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt cho sự hồi phục, cùng với sự hồi phục rõ ràng hơn tại tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận, hỗ trợ bởi những thay đổi về Luật, cơ chế mới kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn cung: 1/ thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại để tháo gỡ nguồn cung ra thị trường, 2/ công bố bảng giá đất mới cho TP.HCM, đẩy nhanh quá trình đền bù và tính tiền sử dụng đất đối với những dự án vướng mắc pháp lý.
Về mặt bán hàng trên thị trường sơ cấp, kỳ vọng nguồn cung sẽ được cải thiện trong Q4/2024 tại thành phố cấp I, đến từ:
1/ Các căn hộ được chào bán lại từ các dự án bị tạm dừng như: HaNoi Melody Residences (quận Hoàng Mai), QMS Top Tower (Tố Hữu, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội);
2/ Khởi động lại các dự án bị vướng mắc pháp lý (D-Homme (quận 6), Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) tại TP Thủ Đức,…,
3/ Từ các dự án có kế hoạch mở bán cụ thể trong cuối năm 2024 như Foresta (KDH), block CC5 tại Mizuki Park (NLG). Tại thị trường cấp II, một số doanh nghiệp có kế hoạch mở bán lại các dự án (Nguyễn Thị Minh Khai, Bắc Hà Thanh của PDR, hay NLG với dự án Nam Long Cần Thơ) cũng sẽ hỗ trợ tăng nguồn cung sơ cấp tại các thị trường này.
Thành viên cập nhật ngày 19/2/2024: Khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024
Theo quan điểm của Agriseco Research, thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt Pháp lý – Vốn – Thanh khoản dần được tháo gỡ
(1) Vốn tín dụng cho vay mua nhà tăng trưởng trở lại; (2) Các bộ Luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025; (3) Lượng giao dịch mua nhà và giá bán/cho thuê nhà kỳ vọng tiếp tục tăng theo từng quý và cao hơn so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, triển vọng phục hồi sẽ phân hóa. Các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực quanh nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm hơn do nhu cầu vẫn lớn. Các phân khúc biệt thự, nghỉ dưỡng vẫn sẽ khó khăn trong năm tới.
Nhìn chung lợi nhuận của DN BĐS niêm yết dự kiến vẫn kém tích cực năm 2023, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tích cực. Tình hình bán hàng sẽ khởi sắc hơn trong giai đoạn 2024 và 2025 nhờ (1) Các dự án BĐS hầu hết được bàn giao trong 2 năm tới; (2) Kinh tế dần hồi phục cùng việc hồi phục chi tiêu của các nhà đầu tư khi chính sách tháo gỡ khó khăn dần thẩm thấu. Tuy nhiên, KQKD năm 2024 có thể khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ chậm của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành.
Do đó, Agriseco Research nâng quan điểm từ Thận trọng lên Trung lập đối với ngành bất động sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc đánh giá và chọn lọc cổ phiếu BĐS có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế suy giảm, bất động sản khó khăn.
Mặt bằng trung bình định giá nhóm Bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua. Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt sụt giảm mạnh trong quý 4 năm 2020 và giá cổ phiếu chưa hồi phục lại vùng giá như cũ.
Tuy nhiên điều này không hàm ý việc mặt bằng giá cổ phiếu BĐS đang ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá từ đầu năm trong khi KQKD sụt giảm và bối cảnh ngành còn rất nhiều khó khăn. Mặt tích cực vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn
Cập nhật ngày 9/9/2023: Khó khăn nhất đã qua, nhưng nhiều thách thức vẫn hiện hữu
Tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp (DN) phát triển bất động sản (BĐS), cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng.
Nguồn cung căn hộ mới nửa đầu năm 2023 duy trì ở mức thấp, lần lượt giảm 73%/53% svck, vì thế lượng tiêu thụ giảm sâu 54% svck ở cả TP.HCM và Hà Nội, theo CBRE. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm mạnh chỉ còn 59%, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội duy trì ở mức ấn tượng ở mức 109%.
Khó khăn nhất đã qua, nhưng nhiều thách thức vẫn hiện hữu
Khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024. Chúng tôi cho rằng nhà đầu tư (NĐT) cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội (NOXH) để đánh giá sự phục hồi của thị trường BĐS một cách tổng quan.
Tháo gỡ các nút thắt một cách đồng bộ là chìa khóa cho sự hồi phục của thị trường BĐS
Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.
Ưa thích NLG, VHM và đưa KDH, DXG vào danh mục theo dõi
Thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng trong một năm tới, và sự phục hồi sẽ dần rõ nét từ nửa cuối 2024 khi các nút thắt dần được tháo gỡ.
VNDirect cho rằng NĐT nên tập trung vào những DN uy tín thể hiện được những thế mạnh sau: 1) quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-25, 2) sản phẩm phát triển hướng đến phân khúc bình dân và tầm trung và 3) khả năng tăng trưởng lợi nhuận và mở rộng phạm vi hoạt động tốt với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực tốt vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.
Cập nhật ngày 22/5/2022: Phân hoá và lộ diện nhiều cơ hội
Ngành Bất động sản còn nhiều tiềm năng trong dài hạn, hưởng lợi từ nhu cầu lớn của cơ cấu dân số vàng; nhưng cơ hội sẽ phân hoá.
Kết quả kinh doanh sụt giảm và phân hoá trong 6 tháng đầu năm 2022
Thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư trên 3 sàn (không tính VIC do đã tính kết quả từ VHM), tổng doanh thu và LNST sau 6 tháng đầu năm 2022 đạt lần lượt 51,22 nghìn tỷ (-40% YoY) và 11,65 nghìn tỷ (-50% YoY).
Mức giảm này chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như VHM (LNST 6T2022 giảm 67% YoY) và NVL (-10% YoY). Cũng cần lưu ý là lợi nhuận hàng quý có thể không phản ánh hết tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản do việc ghi nhận diễn ra khi bàn giao sản phẩm (thường vào nửa cuối năm). Nếu loại trừ VHM và NVL, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận LNST 6 tháng giảm 16%.
Cụ thể hơn, chúng tôi nhận thấy có sự phân hoá giữa các doanh nghiệp. Một số đang vào chu kỳ bàn giao dự án có mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như VPI (+680% YoY), DIG (+52% YoY), NTL (+45% YoY), PDR (+37% YoY). Trong khi đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng).
Chất lượng lợi nhuận suy giảm
Luỹ kế 6T2022, tổng EBIT (LNTT chưa bao gồm lợi nhuận tài chính và lợi nhuận khác) đạt 6,25 nghìn tỷ đồng, sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ. Bóc tách kỹ hơn, nhiều doanh nghiệp mặc dù có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhưng đóng góp chính không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà từ nguồn thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản như HQC, HAR, SJG. Các khoản này nhìn chung mang tính one-off (một lần) và có thể là nhân tố cản trở tăng trưởng lợi nhuận trong các kỳ tới.
Mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm. Tỷ lệ Dư nợ vay/Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm 31/12/2021 lên mức 57% thời điểm 30/06/2022 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid. Số dư vay nợ của 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư được thống kê (không bao gồm VIC) khoảng hơn 186 nghìn tỷ đồng, tăng 25% so với cuối năm 2021. Chúng tôi đánh giá trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng BĐS bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền.
Tình hình nợ vay doanh nghiệp BĐS
Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang huy động vốn vay bằng 4 hình thức chính: Tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khách hàng trả tiền trước và nguồn vốn khác (trái phiếu chuyển đổi quốc tế, hợp tác đầu tư,…) với tỷ trọng lần lượt 14%, 17%, 18%, 51%. Trong đó, một số doanh nghiệp có tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong cơ cấu nợ vay cao trên 50% có thể kể tới như: HAR, VRC, PDR.
Mặt bằng lãi suất cũng đang có dấu hiệu nhích tăng sau hai năm ở mức thấp kỷ lục. Với cấu trúc đặc thù là ngành thâm dụng vốn và có tỷ lệ đòn bẩy cao, ngành BĐS có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi tiến độ triển khai dự án và bán hàng chững lại.
Trong bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng do chờ đợi NĐ153 sửa đổi, các doanh nghiệp BĐS có sức khoẻ tài chính yếu kém sẽ khó huy động vốn để tái cấu trúc các khoản nợ tới hạn.
Tuy nhiên chúng tôi đánh giá tác động của những thay đổi này tới các doanh nghiệp sẽ có sự phân hoá: nhóm doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn nhóm doanh nghiệp niêm yết. Hệ số Nợ vay ròng/EBITDA của nhóm chưa niêm yết rơi vào khoảng 6-8 lần (theo số liệu từ FiinGroup), cao hơn nhiều so với mức 2-4 lần của các doanh nghiệp niêm yết
Áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm này cũng cao hơn nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hoá nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, những doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trường vốn thâu tóm các quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: NVL mua dự án Kenton Node (Quận 7), KDH mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), PDR mua dự án 197 Điện Biên Phủ, HDC M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận)
Kết quả bán hàng khả quan hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn
Dòng tiền từ khách hàng trả trước của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện khá dồi dào trong nhiều năm gần đây, đạt khoảng 95 nghìn tỷ đồng vào thời điểm 30/06/2022, tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm và tăng 58% so với cùng kỳ 2021. nhờ vào tình hình bán hàng khả quan trong thời gian qua. Trong đó, VHM chiếm 50% sau khi ghi nhận doanh số bán hàng kỷ lục từ dự án Ocean Park 2 vào Quý II. Không tính VHM, các doanh nghiệp còn lại ghi nhận dòng tiền trả trước tăng trưởng 25% so với đầu năm.
Một số doanh nghiệp có số dư trả trước tăng tích cực như VHM, NVL, NLG, PDR, CEO. Mặt khác, một số có áp lực nợ vay sắp đáo hạn nhưng doanh số bán hàng kém khả quan có thể sẽ gặp rủi ro về thanh khoản ngắn hạn trong thời gian tới.
Mức độ hoàn thành kế hoạch nửa đầu năm còn thấp
Tính chung toàn ngành, 65 doanh nghiệp (không kể VIC) đặt kế hoạch doanh thu năm 2022 đạt hơn 217 nghìn tỷ đồng (+22% TH2021) và LNST đạt gần 55 nghìn tỷ đồng (đi ngang so với năm 2021). Nhiều doanh nghiệp đề ra kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận tích cực như NVL, PDR, DXG, HDC. Với riêng VHM có kế hoạch đi lùi so với 2021 do các dự án mở bán chưa có số lượng bàn giao nhiều trong năm 2022. Mặc dù vậy chúng tôi đánh giá điều này không gây ảnh hưởng lớn tới triển vọng của VHM do yếu tố quan trọng hơn là dòng tiền từ Ocean Park 2 đem về vẫn lớn kỷ lục.
Sau 6 tháng đầu năm các doanh nghiệp hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận đề ra. Mức này thấp hơn so với cùng kỳ năm trước (khoảng 40%). Với số dư người mua trả tiền trước tang gần 60% so với cùng kỳ 2021, chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận các doanh nghiệp sẽ được cải thiện tốt trong hai quý cuối năm.
Song song với việc triển khai các dự án có sẵn, nhiều doanh nghiệp lớn lên kế hoạch mở rộng quỹ đất gối đầu và đặt mục tiêu doanh số bán hàng cao như VHM, NVL, PDR, DXG. Điều này tạo thêm kỳ vọng cho sự gia tăng giá trị tài sản cũng như dòng tiền cho doanh nghiệp.
Mặt bằng định giá cổ phiếu bất động sản
Giá cổ phiếu đã giảm tương đối so với giai đoạn trước. Hiện nay các cổ phiếu ngành BĐS đang giao dịch quanh mốc P/B khoảng 2,5x, thấp hơn mức trung bình 3 năm gần nhất. Sau khi tạo đỉnh vào giai đoạn tháng 4/2022 – tương ứng mức P/b chung toàn ngành khoảng 3,5x, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 30-50% từ đỉnh và tạo đáy ngắn hạn quanh ngưỡng P/B khoảng 2,25x.
Nhìn lại quá khứ, vào giai đoạn 2018-2019 khi kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, giá cổ phiếu của ngành đã điều chỉnh giảm và tạo đáy ở quanh mức P/b khoảng 2x. Agriseco Research kỳ vọng vùng P/b khoảng 2x - 2,25x sẽ là vùng đáy của giai đoạn này và là vùng giá phù hợp để nhà đầu tư xem xét giải ngân đầu tư cho mục tiêu nắm giữ trong trung và dài hạn. Như vậy nhìn chung mặt bằng giá cổ phiếu cần giảm thêm 10% - 20% nữa để mở ra cơ hội tích luỹ.
Mức định giá cổ phiếu của từng doanh nghiệp cũng có sự phân hoá. Mức chiết khấu về định giá chung toàn ngành thời gian qua có sự đóng góp lớn từ VHM. Cổ phiếu này đang giao dịch quanh vùng giá thấp nhất trong hai năm gần đây, kéo định giá chung của toàn ngành xuống thấp. Ở phía ngược lại, nhiều cổ phiếu vẫn đang giao dịch tại vùng định giá cao hơn mức trung bình lịch sử trong khi tiềm năng tăng trưởng trong tương lai không chắc chắn. Những cổ phiếu này có thể vẫn bị giảm giá sâu hơn nếu có thông tin tiêu cực xảy ra trong tương lai.
Đối với các doanh nghiệp mà chúng tôi đang theo dõi, giá của một số cổ phiếu đã chiết khấu về vùng thấp hơn trung bình lịch sử 3 năm gần nhất có thể kể tới: VHM,, NLG, NTL, IJC, CKG. Đây là những cổ phiếu tiềm năng để lựa chọn giải ngân đầu tư trong trung hạn.
Quan điểm về ngành trong thời gian tới: Thận trọng và chọn lọc kỹ cơ hội
Kỳ vọng nguồn vốn được khai thông: Hiện nay, việc sửa đổi NĐ153 và NĐ155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới. Agriseco Research kỳ vọng room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại dần dần và có chọn lọc trước thềm Quý IV. Những tín hiệu này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường BĐS sôi động trở lại.
Tháo gỡ về pháp lý: Bước sang năm 2023, thị trường BĐS sẽ đón chờ việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật đất đai hoặc các Chính sách, Quy hoạch đều tác động tích cực tới thị trường BĐS sau đó. Agriseco Research kỳ vọng việc hoàn thiện các bộ luật mới sẽ mở đường giúp khai thông nhiều vướng mắc về pháp lý dự án hiện nay, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng lên trong dài hạn.
Các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và phân khu đô thị đang được đẩy nhanh tiến độ và sẽ làm thay đổi diện mạo, tiềm năng tăng giá cho quỹ đất của các doanh nghiệp. Agriseco Research đánh giá những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: TP.HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai; Hà Nội; Hưng Yên; Hải Phòng, Quảng Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn bám theo các tuyến này có thể kể tới: VHM, NVL, KDH, PDR, NLG, DXG, DIG, HDC, VPI.
Thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau giai đoạn tăng nóng
Trong hai năm mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục vừa qua, giá đất thị trường cũng như giá cổ phiếu bất động sản đã được đẩy lên cao trong khi các yếu tố về nội tại của nhiều doanh nghiệp chưa theo kịp, gây nên rủi ro “bong bóng” tại một số phân khúc cũng như giá cổ phiếu. Các cơ quan chức năng đã có những động thái can thiệp kịp nhằm hạ nhiệt thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô cũng như bảo vệ nhà đầu tư.
Mặc dù định giá của ngành và nhiều cổ phiếu đã chiết khấu về vùng giá thấp, Agriseco Research đưa quan điểm Thận trọng về ngành do còn thiếu động lực tăng giá trong ngắn hạn. Thời điểm thích hợp để có thể nâng triển vọng ngành lên Khả quan phụ thuộc vào các tín hiệu về Nguồn vốn, Chính sách và thanh khoản giao dịch bất động sản cải thiện – cần theo dõi chặt chẽ các yếu tố này trong thời gian tới.
Kết luận
Thị trường bất động sản đang trải BĐS Việt Nam, Q2.22 qua giai đoạn thanh lọc và phân hoá mạnh mẽ. Agriseco Research đánh giá ngành còn nhiều tiềm năng trong dài hạn, hưởng lợi từ nhu cầu lớn của cơ cấu dân số vàng; nhưng cơ hội sẽ phân hoá. Những doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn, dòng tiền khoẻ mạnh, vị thế uy tín và khả năng đa dạng hoá nguồn vốn nội, ngoại sẽ tận dụng cơ hội và vươn lên trong khi nhóm yếu kém về tài chính có thể bị thâu tóm.
Ngoài ra, nhà đầu tư nên giải ngân cổ phiếu của các doanh nghiệp có cơ cấu tài chính và khả năng triển khai dự án tốt được lựa chọn sau đây ở vùng giá hợp lý (P/b quanh mức 2x) và nắm giữ trong trung, dài hạn.
Cập nhật ngày 22/5/2022: Sóng gió nổi lên
Ngành BĐS đang đối mặt nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: 1) lãi suất tăng ảnh hưởng quyết định mua nhà, 2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và 3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).
TP HCM: giá tăng chậm lại, nguồn cung mới ảm đạm
Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM trong Q1/22 giảm 48% svck còn 884 căn, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013, dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong Q1/22 giảm 53% svck còn 1.247 căn.
Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% svck trong Q1/22, tăng chậm lại so với mức 14,6% svck trong Q1/21 và 6,9% svck trong Q4/21. Trong phân khúc nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5% svck trong Q1/22, Củ Chi là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng đột biến 72,7% svck do đề xuất được lên thành phố.
Hà Nội: giá bán tăng ấn tượng nhưng nguồn cung mới sụt giảm
Lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong Q1/22 tại Hà Nội tăng 16% (svck) lên 4.800 căn trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% svck còn 3.525 căn. Giá trung bình căn hộ sơ cấp Q1/22 tăng ấn tượng 13,3% svck lên 1.655 USD/m2. Nguồn cung mới nhà xây sẵn Q1/22 cũng sụt giảm 24,7% svck còn 296 căn.
Đợt bùng phát dịch từ T2-T3/22 tại Hà Nội đã ảnh hưởng các hoạt động xây dựng, bán hàng. Ở phân khúc nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm trong Q1/22, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% svck.
Ngành BĐS đang đối mặt nhiều thách thức hơn yếu tố tích cực
Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: 1) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, 2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và 3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành TPDN. Tiềm năng của ngành là sự phục hồi của nguồn cung cấp mới. Rủi ro là 1) huy động vốn thắt chặt hơn kỳ vọng, 2) lạm phát và lãi suất tăng cao hơn dự kiến, và 3) giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng.
Đẩy mạnh bán hàng, chậm lại mở rộng quỹ đất trong bối cảnh thắt chặt hoạt động huy động vốn
Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, VNDirect cho rằng các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, điều này có thể sẽ giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại năm 2022.
VNDirect cho rằng các doanh nghiệp BĐS có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong 2022-23.
Cập nhật ngày 20/4/2021: kỳ vọng thị trường sôi động hơn trong nửa cuối năm 2022
Thị trường căn hộ tại TP.HCM trong Q1 2022 chưa có nhiều chuyển biến khi vẫn chịu ảnh hưởng vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất khan hiếm và sự thận trọng của người mua nhà sau hai năm đại dịch.
Dự án Akari của Nam Long (884 căn) là nguồn cung chính. Tổng số căn bán được là 1.247 (-78% QoQ và 53% YoY), chủ yếu do sự thiếu hụt của nguồn cung mới. Điểm sáng là tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt khoảng 90%, cho thấy nhu cầu của người mua nhà duy trì ở mức cao. Giá bán tiếp tục tăng (+7,8% YoY) và đạt 55 triệu đồng/m2.
Công ty Chứng khoán Rồng Việt kỳ vọng thị trường sẽ sôi động hơn trong nửa cuối năm 2022 với các dự án chào bán mới tại các khu vực Thành phố Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7 và Bình Chánh.
Các doanh nghiệp có dự án sẵn sàng mở bán sẽ được hưởng lợi nhiều từ việc giá bán tăng và nhu cầu mạnh mẽ. Việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu trong năm 2022 là mối quan tâm chính của chúng tôi trong ngắn hạn khi có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức. Do đó, chúng tôi cho rằng những công ty có khả năng thực hiện dự án tốt và sản phẩm có khả năng hấp thụ cao sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.
Thị trường căn hộ tại TP.HCM trong Q1 2022 chưa có nhiều chuyển biến khi vẫn chịu ảnh hưởng vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất khan hiếm và sự thận trọng của người mua nhà sau hai năm đại dịch. Dự án Akari của Nam Long (884 căn) là nguồn cung chính. Tổng số căn bán được là 1.247 (-78% QoQ và 53% YoY), chủ yếu do sự thiếu hụt của nguồn cung mới. Điểm sáng là tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt khoảng 90%, cho thấy nhu cầu của người mua nhà duy trì ở mức cao.
Nguồn cung giảm khiến cho giá bán vẫn duy trì mức tăng trong Quý 1 năm 2022. Theo CBRE, giá sơ cấp trung bình là 2.390 USD hay 55 triệu đồng/m2, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ tăng giá đã hạ nhiệt từ năm 2021 do giá các căn hộ mới mở bán ở mức thấp nhất trong phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Việc cơ cấu lại phân khúc khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp tăng 1,6 - 4,7% theo quý.
Nguồn cung từng bước phục hồi trong thời gian còn lại của 2022
Theo cập nhật của chúng tôi với các nhà phát triển bất động sản, họ vẫn thận trọng với tình hình hiện tại từ (1) Đà tăng giá của chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng như thép, (2) Việc thắt chặt đối với các khoản vay bất động sản và phát hành trái phiếu. Các chủ đầu tư đang chuẩn bị việc mở bán dự án trong các quý tiếp theo bằng cách xem xét nhu cầu thị trường từ các sàn môi giới F1, F2, tổ chức các sự kiện và nhận đặt chỗ (Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, Peak Garden, Akari giai đoạn 2, Classia).
Các dự án này tạo sự chú ý tốt với người mua nhà, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang nhờ vị trí đẹp, tiện ích được đầu tư bài bản. Do đó, chúng tôi kì vọng sự cải thiện nguồn cung trong các quý tiếp theo và tạo đà cho sự hồi phục rõ nét hơn trong các năm tiếp theo (Hình 4). Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ là điểm nhấn chính với các dự án sắp tới tại Thành phố Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7 và Bình Chánh. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình tại Tp.HCM sẽ tăng khoảng 3-5%/năm, phản ánh sự chuyển dịch trong nhu cầu từ TP.HCM sang các vùng vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, vv.
Việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu trong năm 2022 là mối quan tâm chính của chúng tôi khi có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức. Do đó, chúng tôi cho rằng những công ty có khả năng thực hiện dự án tốt (pháp lý rõ ràng, uy tín cao) và sản phẩm có khả năng hấp thụ cao sẽ ít bị ảnh hưởng hơn (NLG, KDH).
Cập nhật ngày 11/1/2022: năm 2022 tương đối tích cực, hưởng lợi từ nhiều phía
Ngành bất động sản sẽ tương đối tích cực trong năm sau nhờ vào (1) Sự cải thiện từng bước trong nguồn cung và (2) Làn sóng đầu tư công mạnh mẽ qua việc phát triển cơ sở hạ tầng giai đoạn 2021-2025.
- Sự cải thiện từng bước trong nguồn cung: Nguồn cung bất động sản năm sau sẽ dần được cải thiện với kì vọng vào việc các chủ đầu tư có thể tiến hành mở bán các dự án ra thị trường khi Nhà nước đang khá chủ động trong việc giải quyết vấn đề pháp lý bằng việc đưa vào các Nghị định, Luật sửa đổi để rút ngắn thời gian phát triển dự án (rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng).
Hiện tại, hơn 90% người trưởng thành tại TP.HCM đã được tiêm đủ 2 mũi nhờ những nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh công tác chống dịch Covid-19. Các điểm giao dịch BĐS được mở cửa khi lệnh giãn cách dần được tháo gỡ dẫn đến sự khôi phục trong mức độ quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản/người mua nhà. Chúng tôi nhận thấy mức độ quan tâm tăng trở lại từ tháng 9 khi các biện pháp giãn cách xã hội "từng bước" được gỡ bỏ. Do đó, chúng tôi kì vọng rằng các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn hơn trong việc tổ chức các sự kiện mở bán và đóng góp vào tăng trưởng nguồn cung chung cho cả thị trường.
Trong năm 2022, lượng cung ước tính đạt 22.000 căn (+69% YoY). Theo quan điểm của chúng tôi, việc trì hoãn mở bán các dự án của các chủ đầu tư từ năm 2021 sang năm 2022 cũng sẽ góp phần bổ sung vào nguồn cung năm sau.
Làn sóng đầu tư công mạnh mẽ: Tổng dự toán kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 là 2.870 nghìn tỷ đồng (tương đương 120 tỷ đô), tăng +43% so với giai đoạn 2016-2020 (tương đương 87 tỷ đô). Chúng tôi cho rằng Chính phủ sẽ đẩy mạnh việc giải ngân cơ sở hạ tầng từ năm 2022 để phục hồi nền kinh tế sau cú sốc Covid-19 trong giai đoạn 2020 - 2021.
Trong tình hình đó, các doanh nghiệp bất động sản với quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi chính từ đà tăng giá tại các khu vực có nhiều dự án cơ sở hạ tầng lân cận như ở TP.HCM, Hà Nội và các thành phố vệ tinh.
Cập nhật ngày 26/11/2021: Nguồn cung căn hộ sụt giảm nghiêm trọng, giá vẫn tăng
Giá căn hộ trung bình vẫn tiếp tục tăng do sự thiếu hụt nguồn cung. Điểm tích cực là tỉ lệ hấp thụ đạt trên 80% mặc dù một số dự án được chào bán trên nền tảng trực tuyến.
- CTCK Rồng Việt kỳ vọng nguồn cung thị trường sẽ hồi phục từ quý 4 2021 và chuyển biến sẽ rõ ràng hơn trong năm 2022. Các dự án sẽ được mở bán trở lại với phương thức trực tiếp khi tỉ lệ tiêm mũi 2 tại TP.HCM đang khá tốt và đạt trên 85%. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư BĐS dời kế hoạch mở bán một số dự án sang 2022 cũng sẽ bổ trợ cho nguồn cung năm sau.
- TP. Thủ Đức và Bình Chánh là hai khu vực đóng góp chính vào số dự án được mở bán mới trong giai đoạn 2021-2022. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng lân cận sẽ thúc đẩy thị trường tại khu vực thành phố Thủ Đức trong khi câu chuyện lên Quận sẽ tiếp tục hâm nóng khu vực Bình Chánh.
Theo CBRE, nguồn cung mở bán mới là 1.600 căn (-62% QoQ và -60% YoY), mức thấp nhất trong 3 năm. Số liệu này không quá bất ngờ khi khu vực TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội hầu hết thời gian trong quý 3 2021. Trong 9 tháng 2021, tổng lượng cung mới đạt 7.464 căn (-35% YoY). Tương tự, số lượng tiêu thụ trong quý 3 2021 giảm xuống còn 1.582 căn khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Trong 9 tháng 2021, tổng lượng tiêu thụ đạt 8.956 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Phân khúc cao cấp là nguồn cung chủ đạo trong quý 3. Cụ thể, dự án Moonlight Centre Point (Bình Tân) đóng góp chính (xấp xỉ gần 1.200 căn cho toàn dự án). Tập đoàn Hưng Thịnh đã tổ chức sự kiện mở bán trực tuyến trong tháng 8 2021 và 600 căn hộ đã được đặt chỗ với giá giao dịch từ 50-55 triệu đồng/m2. Dự án đạt mức hấp thụ tốt khi đa phần lượng chào bán được đặt chỗ trước.
Theo CBRE, giá trung bình thị trường sơ cấp vào khoảng 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng 17% YoY. Tất cả các phân khúc đều ghi nhận giá bán tăng. Dự án Grand Marina và River Thủ Thiêm đóng góp lớn trong sự tăng trưởng giá ở phân khúc hạng sang. Vì thế, giá của phân khúc hạng sang có sự tăng trưởng mạnh nhất là 8%, ba phân khúc còn lại chứng kiến sự tăng trưởng nhẹ từ mức 2% đến 4% so với cùng kỳ.
Triển vọng nguồn cung dần phục hồi trong Q4 2021 và 2022
Trong năm 2022, lượng cung ước tính đạt 22.000 căn (+69% YoY). Theo quan điểm của chúng tôi, việc trì hoãn mở bán các dự án của các chủ đầu tư từ năm 2021 sang năm 2022 cũng sẽ góp phần bổ sung vào nguồn cung năm sau. Đơn cử như Khang Điền khi doanh nghiệp đã dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ quận Bình Tân (1.000 căn) qua năm 2022 (so với trước đó là trong 2H 2021).
Dựa trên danh sách các dự án tiêu biểu trong Bảng 1, TP. Thủ đức và Bình Chánh chiếm phần lớn trong nguồn cung dự án khi đóng góp 18.659 và 7.675 sản phẩm. Khu vực TP. Thủ Đức vẫn còn khá tiềm năng với kì vọng đẩy nhanh các dự án cơ sở hạ tầng lân cận như cầu Thủ Thiêm 2 (dự kiến sẽ đưa vào sử dụng vào quý 2 năm 2022). Đối với Bình Chánh, câu chuyện lên Quận vẫn là động lực chính.
Do đó, sẽ rất thuận lợi cho các nhà phát triển BĐS đang hoặc chuẩn bị mở bán các dự án trong các khu vực này như Vinhomes (Vinhomes Grand Park ở Tp. Thủ Đức), Khang Điền (Armena và Clarita ở Tp. Thủ Đức, Corona City tại Bình Chánh), Nam Long (Mizuki Park tại Bình Chánh, Izumi city ở Đồng Nai, gần TP. Thủ Đức).
Cập nhật ngày 7/10/2021: Nguồn cung thấp nhất trong vòng 5 năm
Báo cáo quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40,9%.
Trong đó, phân khúc nhà ở chung cư số lượng lớn nhất với 7.120 sản phẩm (chiếm 48,6%), tiếp theo là đất nền 5.349 sản phẩm (chiếm 36,5%) và nhà ở thấp tầng 2.178 sản phẩm (chiếm 14,9%).
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, đánh giá làn sóng Covid-19 lần thứ 4 tại Việt Nam ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến ngành bất động sản. Hầu hết dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công; những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai.
“Hoạt động giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận”, ông Đính nói.
Do đó, nguồn cung hiện có trên thị trường bất động sản đa phần là hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện; lượng nguồn cung đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
So với quý II, nguồn cung giảm trên 38% và so với cùng kỳ năm 2020 giảm khoảng trên 52%.
Riêng tại Hà Nội, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm (trong đó chủ yếu là căn hộ với 5.141 sản phẩm). Con số này tại quý III/2020 là 12.370 sản phẩm.
Giá nhà đất tại thị trường Hà Nội không thay đổi so với quý trước, nhưng lưu ý giá đất nền tại một số dự án vẫn ở ngưỡng cao, thậm chí có hướng tăng. Nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm dòng sản phẩm tại Hà Nội, trong khi nhu cầu lại rất mạnh.
Thực tế về phía cầu, theo ông Đính, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong dịch bệnh. Đặc biệt là các dòng sản phẩm đất nền bởi đây luôn được coi là nơi lưu giữ tài sản an toàn và tiềm năng tăng giá cao.
VARS dự báo bắt đầu từ tháng 10, khi nhiều địa phương gỡ bỏ giãn cách xã hội và tạo ra nhiều vùng xanh an toàn, hoạt động phát triển dự án bất động sản và thị trường giao dịch bất động sản sẽ được kích hoạt trở lại.
Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Giá đất quý IV sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Còn những dự án không điều chỉnh giá thì khả năng có tỷ lệ hấp thụ thấp. “Thị trường vẫn chịu áp lực tăng vì nguồn cung thấp, giá đất tăng (giải phóng mặt bằng), thuế đất tăng, giá nguyên vật liệu và thiết bị tăng”, VARS lý giải.
Bên cạnh đó, đơn vị này cho rằng tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt trên 40%. Thị trường bất động sản ở Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc có khả năng sôi động sớm.
Đối với sức khỏe doanh nghiệp, VARS dự báo doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 có thể hồi phục, trở lại trạng thái bình thường khoảng 50%. Doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản thực sự suy yếu, chưa thể hồi phục hoạt động ngay trong quý IV đạt khoảng 30%.
Hiện tượng suy yếu của doanh nghiệp phát triển phải thực hiện M&A dự án sẽ xuất hiện trong quý IV, tuy nhiên theo VARS sẽ không nhiều và chủ yếu nằm ở các dự án nhỏ.
Khách hàng có nhu cầu mua nhà, phục hồi và phát sinh nhu cầu không cao trong quý IV ước đạt 30% lực cầu mua nhà so cùng kỳ các năm 2018, 2019. Nhà đầu tư nhỏ lẻ truyền thống, suy giảm lực đầu tư nhưng thị trường tiếp tục tăng lực F0, làm lực cầu đầu tư trên thị trường tăng mạnh, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ các năm 2018, 2019.
BSC & VCBS
Agriseco Research
VNDirect & KBSV & Rồng Việt & SSI & BSC
