Giảm giá mạnh biệt thự và nhà phố vùng ven TP HCM - Tìm hiểu tình hình thị trường

Gần đây, nhiều căn biệt thự, nhà phố vùng ven TP HCM giao dịch thứ cấp (mua đi bán lại) tiếp tục giảm giá 10-15% so với đầu năm do chủ nhà ngộp tài chính.

Tại Nhơn Trạch, biệt thự, nhà phố thuộc một dự án đại đô thị bên sông ghi nhận giá bán từ 60 triệu đồng mỗi m2 (quý I), xuống còn 51 triệu đồng mỗi m2 hiện nay, tương ứng giảm gần 18%. Một dự án đại đô thị khác tọa lạc tại khu vực Hương Lộ 2 (TP. Biên Hòa) có giá biệt thự, nhà phố rao bán từ 55-107 triệu đồng mỗi m2 (quý I), xuống còn 41-75 triệu đồng trong tháng 10, mức giảm 30-35%.

Khu vực Đức Hòa (Long An), giá bán biệt thự, nhà phố tại dự án mặt tiền Tỉnh lộ 822 từ mức trung bình 42 triệu mỗi m2 đầu năm, giờ xuống 30 triệu, giảm thêm 15-20% so với mức giảm ghi nhận trong tháng 3...

Nếu đầu năm , động thái giảm giá sâu của biệt thự, nhà phố chỉ mang tính cục bộ, số lượng ít, thì càng về cuối năm, đà giảm giá càng nhiều và rộng. Bộ Xây dựng cũng cho rằng giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương quý III tiếp tục xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước và có thể được điều chỉnh về giá trị phù hợp.

Báo cáo thị trường nhà liền thổ TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho thấy quý vừa qua, thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá ghi nhận giảm trung bình 11-15% so với đầu năm nay. Giá nhà liền thổ sơ cấp không giảm trực tiếp nhưng chiết khấu cao cho khách mua thanh toán nhanh. Thanh khoản nhà liền thổ vẫn kém, lượng tiêu thụ nhà xây sẵn tại TP HCM và các tỉnh phụ cận chỉ được 40 căn trên 144 căn mở bán, tương đương 28% nguồn cung mới. Phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn.

Mức độ quan tâm đến các loại hình nhà thấp tầng, theo trang Batdongsan, đang sụt giảm nghiêm trọng. Trong đó, lượt tìm mua nhà phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự liền kề giảm 48% và nhà riêng sụt 42% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nhu cầu mua nhà phố TP HCM giảm gần 70%, còn Hà Nội hạ gần 80% nếu so với cùng kỳ năm trước.

Theo Savills, nguồn cầu được dự báo vẫn yếu trong nửa cuối năm nay khi thị trường tiếp tục đối mặt những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

Nói về đà giảm giá biệt thự, nhà liền thổ, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Group, cho rằng nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng với tỷ lệ lớn, không thể cầm cự thêm đã chấp nhận thực tế bất động sản khó tăng trưởng lại trong ngắn hạn. Nếu muốn chờ thị trường phục hồi, họ phải chấp nhận "ôm hàng" ít nhất 6-9 tháng nữa. "Tài chính không cho phép thì lựa chọn giảm giá sâu để cắt lỗ là hướng đi tốt nhất lúc này với nhiều người", ông nhìn nhận.

Ông Thắng nói thêm, mức giảm giá nhà liền thổ vùng ven hiện đã khá sâu, nhưng niềm tin của người mua vẫn chưa lớn. Những sản phẩm giá trị càng cao, nhà đầu tư càng cân nhắc kỹ hơn vì sợ bị chôn vốn. Vì thế, phân khúc này có thể còn khó khăn, trường hợp tích cực nhất, đà giảm cũng duy trì đến nữa cuối năm 2024 hoặc có thể kéo dài hết năm.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, giá bán cao vẫn là một trong những rào cản lớn với người có nhu cầu mua nhà liền thổ hiện nay. Hầu hết bất động sản phân khúc này đều đang có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và là sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.

Trung bình, ông cho biết giá nhà mặt phố tại Hà Nội là 333 triệu đồng mỗi m2, TP HCM là 209 triệu đồng mỗi m2. Các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng rơi vào khoản 6-55 tỷ đồng một căn. "Đây là phân khúc có giá tăng 'khủng' nhất qua các đợt sốt 5 năm gần đây. Vì vậy, dù có giảm sâu 20-30%, thậm chí 40%, người mua vẫn cho rằng giá còn cao hơn giá trị thực tế, và chưa đủ thuyết phục. Họ kỳ vọng giá sẽ còn hạ nên tiếp tục chờ", ông nói.

Bên cạnh giá bán, ông Tuấn cho rằng có không ít nguyên nhân đến từ sự quan ngại về tiềm năng sinh lợi của loại hình này. Lợi nhuận cho thuê biệt thự, nhà liền thổ tại TP HCM hiện là gần 2,7%, con số này ở Hà Nội chỉ 2,2%. Tương quan giữa giá bán và lợi nhuận từ đầu tư khai thác thương mại loại hình này đang giảm so với các giai đoạn cao điểm trước đây. Trong khi chi phí tài chính để bỏ ra mua lớn, vay vốn ngân hàng không dễ như các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư thực là chung cư.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, để loại hình nhà thấp tầng phục hồi thanh khoản sẽ mất nhiều thời gian, có thể phải đến quý III/2024.

Cập nhật ngày 14/6/2023: Nhà phố, biệt thự phía Nam giao dịch vẫn ảm đạm

Theo ghi nhận từ các sàn phân phối, một siêu dự án nhà thấp tầng xây sẵn có vị trí khá gần khu đô thị mới Thủ Thiêm, bốn tháng qua tiêu thụ được 2 căn (không tính hàng chủ đầu tư tự bán vì các đơn vị này không có đội ngũ bán sản phẩm).

Một dự án nhà xây sẵn tại TP Thủ Đức từ đầu năm đến nay có giao dịch nhỏ giọt, khoảng 7-14 ngày bán được một căn. "Trước đây, cứ 10 khách đi xem có một người chốt giao dịch, nay 30 khách đi xem mới chốt được 0,5-1 sản phẩm. Nhiều người chỉ xem nhưng không ra quyết định", giám đốc sàn địa ốc trên nói.

Nhà thấp tầng, nhà liền thổ xây sẵn tại TP HCM có giá 15-20 tỷ đồng một căn, nhắm đến khách mua sẵn dòng tiền (50% vay đối ứng, 50% trả bằng tiền mặt) hiện rất khó tiếp cận khách mua vì lãi vay còn cao. Phân khúc này tại Đức Hòa (Long An) có vị trí mặt tiền giá 10 tỷ đồng cũng kén người mua trong tháng qua. Ở thị trường Biên Hòa và Nhơn Trạch (Đồng Nai), biệt thự nhà phố dự án giá 12-16 tỷ đồng một căn trở lên giao dịch đình trệ nhiều tuần nay.

Ông Châu, môi giới nhà đất hoạt động hơn 10 năm tại TP HCM và Đồng Nai nhìn nhận không chỉ thị trường sơ cấp gặp khó, nhà xây sẵn trên thị trường thứ cấp (giới đầu tư mua đi bán lại) cũng ế khách. Dù thị trường thứ cấp xuất hiện không ít trường hợp nhà phố, biệt thự tỉnh ven giảm giá 15-25% do chủ cũ ngộp tài chính xả hàng, người mua vẫn cho là giá chưa hấp dẫn.

Theo ông Châu, dân địa phương không mặn mà mua nhà liền thổ dự án ở tỉnh vì các sản phẩm này chỉ phục vụ nhu cầu để ở trong tương lai, không thể kinh doanh buôn bán được khi hiện nay thưa vắng người đến ở. Trong khi đó, khách mua nhà xây sẵn tại vùng ven chủ yếu là giới đầu tư từ TP HCM đổ về, song nhóm này hiện cũng đuối tài chính hoặc ưu tiên giữ tiền mặt.

Theo JLL, nguồn cầu được dự báo vẫn yếu trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

Cập nhật ngày 13/3/2023: Giá đất nền phía Nam giảm mạnh khi chủ đất bị 'ngộp'

Giữa tháng 3, đất nền thứ cấp (mua đi bán lại) tại TP HCM và các tỉnh ven giảm giá 10-25% so với đầu năm do nhà đầu tư ngộp tài chính xả hàng.

Đất nền các huyện ven đô và khu vực ngoại thành Sài Gòn tiếp đà giảm giá trong hơn 2 tháng đầu năm. Tại Cần Giờ, những lô thổ cư nhỏ trên đường Giồng Ao hồi tháng 1 rao giá 34 triệu đồng một m2, nay hạ xuống 30 triệu đồng một m2, giảm gần 12% so với đầu năm ngoái và giảm trên 30% so với 12 tháng qua.

Đất nền hỗn hợp (nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản xen kẽ diện tích thổ cư) mặt biển thị trấn Cần Thạnh lô lớn trên 2.000-3.000 m2 hiện có trường hợp chào giá giảm 20-25% so với tháng đầu năm. Dù biên độ giảm giá mạnh, anh Quốc, một môi giới địa phương cho biết đa phần chủ đất tại Cần Giờ vẫn thuộc nhóm giảm lời, chưa đến mức cắt lỗ.

Tại huyện Bình Chánh, giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp cũng giảm 15-25% tùy nền cỡ lớn hoặc nhỏ. Một số lô đất nông nghiệp diện tích lớn trên 5.000-10.000 m2 thậm chí giảm gần 30% do người đang nắm giữ rổ hàng bị áp lực tài chính, không thể gồng gánh được lãi và nợ ngân hàng buộc phải thoát hàng. Nhóm đất nền dự án tại Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng cũng rớt giá khoảng 15% so với tháng 12/2022.

Ở các tỉnh giáp ranh TP HCM, giá đất nền lẻ ở tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn là Bảo Lộc, Bình Phước cũng ghi nhận tình trạng nhà đầu tư thoát hàng giảm giá 15-30% so với quý IV/2022. Trong đó, đất rẫy, đất trồng cây lâu năm lô lớn từ 1.000 m2 trở lên có đà giảm giá mạnh hơn so với đất thổ cư lô nhỏ 100-200 m2.

Thông tin từ Nhatot cũng cho biết trong tháng 3, giá nhà đất chào bán thứ cấp tại TP Thủ Đức giảm 6,9% so với đầu năm nay nhưng vẫn neo ở mức cao trung bình 114 triệu đồng một m2 với vị trí mặt tiền đường. Trong khi giá nhà liền thổ huyện Nhà Bè giảm 8,3% so với tháng 1 (trung bình khoảng 89 triệu đồng một m2 vị trí mặt tiền).

Giới trong ngành cho rằng nguyên nhân giá đất nền giảm mạnh đến từ việc chủ đất ngộp tài chính, bị ảnh hưởng bởi tâm lý lo lắng thị trường khó khăn dài hạn nên muốn thu hồi tiền về hay kiếm kênh đầu tư khác tiềm năng hơn. Do đó, họ chấp nhận ra hàng giảm lời, không có lời, thậm chí chịu lỗ.

Cập nhật ngày 25/5/2022: Đất nền Bình Dương và các tỉnh ven TPHCM có dấu hiệu hạ nhiệt

Phân khúc đất nền dự án và đất nền có sự sụt giảm lực cầu mạnh nhất ở thị trường Bình Dương, lần lượt ở mức 18% và 15%.

Các chuyên gia tại đây lý giải bất động sản tỉnh này không nằm ngoài ảnh hưởng của các biện pháp thắt chặt quản lý nhà đất gần đây như siết tín dụng bất động sản hay tăng cường kiểm soát giao dịch bất động sản.

Đặc biệt, tâm lý doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng trở nên e dè hơn sau những sai phạm của các đơn vị kinh doanh bất động sản như FLC, Tân Hoàng Minh. Chưa kể, nhiều ngân hàng đang nâng lãi suất tiết kiệm để thu hút tiền gửi trong dân.

Ngoài Bình Dương, nhiều thị trường trọng điểm phía Nam như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ cũng chứng kiến mức độ quan tâm đến bất động sản giảm từ 10% đến hơn 40%.

Riêng với phân khúc đất nền, không chỉ thị trường phía Nam mà ở nhiều địa phương khác trên cả nước đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt từ tháng 4. Mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước lúc này giảm đến 18% so với hồi tháng 3 và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Cập nhật ngày 20/11/2021: Giao dịch đất nền TP.HCM và vùng ven tăng trở lại

Báo cáo cập nhật thị trường đất nền các tỉnh phía Nam của DKRA Việt Nam cho biết trong tháng 10, toàn thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận nguồn cung và thanh khoản tăng trở lại.

Các tỉnh phía Nam ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán gồm 4 dự án mới, 5 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo. Tổng nguồn cung trong tháng là 649 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ 2020 (535 sản phẩm) và tăng 6,8 lần so với tháng 9.

Việc TP.HCM và các tỉnh phía Nam dỡ phong tỏa trong tháng 10 giúp khách hàng có thể di chuyển đi xem đất, từ đó nâng tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 36% (233 sản phẩm), bằng 65% so với cùng kỳ năm trước (359 sản phẩm), tăng hơn 10 lần so với tháng trước.

TP.HCM lần đầu có nguồn cung đất nền trở lại sau một thời gian dài không có nguồn cung mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nguồn cung mới trong tháng 10 tập trung chủ yếu ở 4 địa phương là TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tỉnh Bình Dương và Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung mới trong tháng qua.

Tỉnh Long An dẫn đầu thị trường đất nền phía Nam với 3 dự án mở bán (1 dự án mới, 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 353 sản phẩm, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có 2 dự án mở bán trong tháng qua, cung cấp ra thị trường 140 sản phẩm, chiếm 22% tổng nguồn cung mới trong tháng qua. Trong đó, 89% lượng nguồn cung của tỉnh tập trung tại dự án ở huyện Châu Đức. Mặt bằng giá sơ cấp trong tháng tăng, mức tăng trung bình 15-30% so với đợt mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình.

Trong khi đó, suốt tháng 10, thị trường đất nền TP.HCM ghi nhận một dự án mới được mở bán, cung cấp ra thị trường 26 nền. Đây là lần đầu xuất hiện nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM sau chuỗi thời gian dài thiếu vắng dự án, song tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 8%, tương đương 2 sản phẩm.

Nguồn cung mới vẫn khan hiếm dù đã dỡ phong tỏa được một tháng, đồng thời sức cầu chung trên thị trường ở mức khá thấp, mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước.

Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, trong tháng 10 vừa qua, mức độ quan tâm đến bất động sản tại nhiều địa phương đã tăng mạnh mẽ trở lại. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm của thị trường đến các sản phẩm bất động sản tăng 89% so với tháng trước đó, bằng 90% so với tháng 5 - thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát trở lại.

Trong khi đó, mức độ quan tâm của các địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đều tăng mạnh từ 62-72% so với tháng 9.

Cập nhật ngày 2/6/2021: Giá nhà phố xây sẵn vẫn tăng bất chấp các đợt dịch

Giá nhà phố xây sẵn tại Thành phố Thủ Đức (thuộc khu Đông TP HCM) và quận Bình Tân (thuộc khu Tây Sài Gòn) tăng giá đều và có xu hướng leo thang trong vòng 6-9 tháng qua.

Cụ thể, một dự án nhà phố liên kế xây sẵn dọc theo trục Quốc lộ 13, Thành phố Thủ Đức, khi bàn giao tháng 12/2020 có giá 21,5 tỷ đồng, nay được chào bán trên thị trường thứ cấp 26 tỷ đồng một căn, tức tăng giá 21% trong vòng 6 tháng.

Nằm gần sông Sài Gòn, các căn shophouse mặt tiền chiều ngang 12 m, thuộc nhóm nhà phố thương mại cao tầng, tọa lạc trên bán đảo Hiệp Bình Phước bàn giao nhà hồi tháng 10/2020 có giá 26 tỷ đồng một căn hiện cũng được chào bán 33 tỷ đồng. Giá bán tháng 6 đang chênh với giá gốc 7 tỷ đồng một căn, tức tăng giá 27% sau 9 tháng bàn giao nhà.

Trong khi đó, nhà phố trên đường An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM bán những căn cuối cùng vào tháng 10/2020, giá sơ cấp chủ đầu tư chào lần đầu ra thị trường là 7 tỷ đồng một căn hoàn thiện mặt ngoài, diện tích đất 50 m2, quy mô xây dựng một trệt, một tầng lửng, 2 lầu và sân thượng. Hiện nay giá thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đã vọt lên 7,5 tỷ đồng một căn, tức tăng 500 triệu đồng một căn sau 8 tháng. Dự án này cũng bước vào giai đoạn bàn giao nhà.

Một dự án shophouse xây sẵn tọa lạc tại TP Thủ Đức. Ảnh: Trung Tín.

Điểm chung của dòng sản phẩm này là các công trình đã hoàn thiện, thậm chí đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn chỉnh (sổ hồng), kết nối giao thông thuận tiện, có thể vào ở ngay hoặc khai thác làm mặt bằng kinh doanh.

Tuy nhiên, đáng chú ý là giá bán nhóm sản phẩm nhà phố xây sẵn trên thị trường thứ cấp có xu hướng tăng cao, giá thuê loại nhà này hiện nay khá rẻ và kén khách giữa mùa dịch.

Cụ thể, các căn shophouse tại Thủ Đức tuy có giá bán 33 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ ở mức 45 triệu đồng một tháng. Còn nhà phố tại quận Bình Tân giá 7,6 tỷ đồng một căn, giá thuê cũng chỉ 15 triệu đồng một tháng. Hiệu suất từ việc cho thuê nhà phố xây sẵn hiện đã giảm một nửa so với giai đoạn 2019, tức trước thời điểm Covid-19 bùng phát đến nay.

Báo cáo của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản giữa làn sóng Covid-19 mới cũng xác nhận, trong tháng 5, nhóm sản phẩm nhà phố, biệt thự xây sẵn tại TP HCM có nguồn cung và thanh khoản lao dốc so với tháng 4, song giá bán vẫn neo cao, thậm chí tăng đáng kể giữa đợt dịch mới.

Đơn vị này dự báo, dù thị trường có sức mua yếu dần và trầm lắng trong tháng 5, đà tăng giá của nhóm nhà phố, biệt thự xây sẵn tại Sài Gòn có thể tiếp tục kéo dài trong thời gian tới do nguồn cung hạn chế. Dữ liệu thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn của đơn vị này cho thấy TP HCM có nguồn cung rất ít, xếp sau các tỉnh vệ tinh lân cận như: Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á xác nhận, nhóm tài sản gắn liền với đất, loại hình nhà phố xây sẵn đã có sổ đỏ vẫn tăng giá trong 6-12 tháng qua bất chấp diễn biến khó lường của các đợt dịch lên thị trường địa ốc.

Nguyên nhân loại nhà liền thổ này vẫn tăng giá, theo ông Hạnh, là nguồn cung hạn chế trong khi tính an toàn về mặt pháp lý rất cao do đã có sổ hồng, là kênh trú ẩn an toàn cho giới đầu tư có dòng vốn trung và dài hạn.

Ông Hạnh phân tích thêm, đại dịch đang diễn biến ngày càng phức tạp và tác động mạnh đến nhu cầu dịch chuyển dòng tiền của người dân cũng như nhà đầu tư cá nhân. Thời điểm dịch bệnh như hiện nay, các nhà đầu tư tổ chức có thể tranh thủ thâu tóm quỹ đất hoặc tiếp cận các tài sản thương mại quy lô lớn với giá cạnh tranh theo hình thức mua sỉ lô lớn vì nguồn vốn dồi dào.

Ngược lại, đối với nhà đầu tư cá nhân, do dòng tiền có quy mô hạn chế hơn, phù hợp với hình thức mua lẻ, giá cao hơn mua sỉ. Nhóm nhà đầu tư cá nhân sẽ chọn bất động sản liền thổ quy mô nhà ở để tích lũy hoặc tìm kênh trú ẩn cho dòng vốn.

Ông Hạnh dự báo trong 6-12 tháng tới, giá nhà phố xây sẵn nhiều khả năng tiếp tục xu hướng đi lên do giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí đất ngày càng lớn. Bên cạnh đó, tình trạng khan hiếm loại nhà liền thổ này tại TP HCM tiếp tục kéo dài cũng khiến giá bán tài sản đội lên do vị thế độc quyền.