Định giá cổ phiếu SIP (Sài Gòn VRG): Kỳ vọng ghi nhận thêm doanh thu từ bàn giao đất KCN

KQKD nửa đầu năm 2024: Doanh thu từ cung cấp dịch vụ KCN ghi nhận tăng trưởng

Trong nửa đầu năm 2024 (1H2024), SIP ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt đạt 3,76 nghìn tỷ đồng (+23%YoY) và 516 tỷ đồng (+23%YoY), chủ yếu đến từ: 

Phân phối điện, nước cho khu công nghiệp (KCN): Đây tiếp tục là mảng hoạt động đem lại doanh thu chính cho SIP, với doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt đạt 3,1 nghìn tỷ đồng (+22%YoY) và 238 tỷ đồng (+21%YoY). Với việc số lượng khách thuê đất tại các KCN của SIP tăng lên, nhu cầu tiện ích (điện, nước) cho hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ có xu hướng tăng lên tương ứng. Phần doanh thu từ cung cấp dịch vụ khác (thi công xây lắp, vệ sinh,…) cũng ghi nhận mức tăng trưởng tốt và đạt 286 tỷ đồng (+44%YoY)

Cho thuê đất và hạ tầng tại KCN: doanh thu đi ngang so với cùng kỳ và đạt 190 tỷ đồng (-1%YoY) ngoài từ cách hạch toán doanh thu (hạch toán phân bổ theo vòng đời của dự án) còn đến từ công ty chưa ghi nhận thêm doanh thu từ các hợp đồng cho thuê mới. Biên lợi nhuận gộp (GPM) cải thiện lên 69% (so với mức 59% trong cùng kỳ 2023) do giá thuê cao hơn (thuê đất, nhà xưởng) tại các KCN (Phước Đông, Lộc An BÌnh Sơn).

Qua đó, lợi nhuận gộp 1H2024 đạt 516 tỷ đồng (+23%YoY). Chi phí SG&A tương đối ổn định và đạt 53 tỷ đồng (+2%YoY), giúp lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh tăng trưởng so với cùng kỳ 2023 và đạt 464 tỷ đồng (+26%YoY).

Trong 1H2024, công ty ghi nhận doanh thu tài chính đạt 257 tỷ đồng (+4%YoY), ngoài từ lãi tiền gửi ngân hàng còn đến từ bán một phần các khoản đầu tư vào công ty niêm yết (CSM, GVR) và lãi từ hợp đồng hợp tác kinh doanh với CTCP Thế Hệ Mới (phát triển nhà xưởng xây sẵn tại các KCN của SIP). Kết hợp lại, lợi nhuận sau thuế - cổ đông mẹ (LNST) ghi nhận kết quả tích cực và đạt 544 tỷ đồng (+29%YoY, tương đương ~75% kế hoạch kinh doanh).

Về mặt bán hàng, trong 1H2024, công ty đã kí hợp đồng cho thuê mới với tổng diện tích ~28ha (hoàn thành 60% kế hoạch kinh doanh), chủ yếu cho khách hàng thuê với diện tích lớn (nhờ lợi thế quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê tương đối lớn, ~1,000ha), bao gồm: 1/16,3 ha tại KCN Lộc An – Bình Sơn cho SLP (cung cấp dịch vụ logisitc và kho bãi), 2/ 12ha tại KCN Phước Đông (Bình Phước) cho một số nhà sản xuất Trung Quốc (Jinhua, King King).

Triển vọng nửa cuối năm 2024 – Kỳ vọng ghi nhận thêm doanh thu từ bàn giao đất KCN

Cho nửa cuối năm 2024 (2H2024), ngoài việc công ty duy trì kết quả kinh doanh tích cực từ phân phối điện, nước cho KCN, chúng tôi kỳ vọng SIP có thể bắt đầu hạch toán doanh thu từ các hợp đồng cho thuê mới (ký trong năm 2024); qua đó doanh thu có thể đạt tỷ đồng 3.757 tỷ đồng (+4%YoY), chủ yếu đến từ: 3.200 tỷ đồng (+6%YoY, +3%HoH) từ phân phối điện, nước cho khu công nghiệp 224 tỷ đồng (+22%YoY,+18%HoH) từ cho thuê đất và hạ tầng KCN, khi bắt đầu ghi nhận doanh thu (theo phương pháp phân bổ) các hợp đồng thuê đất trong năm 2024

Qua đó, lợi nhuận gộp có thể đạt 571 tỷ đồng (+11%YoY, biên GPM đạt 15%). Cùng với doanh thu tài chính 2H2024 có thể đạt 240 tỷ đồng (+24%YoY, với lãi tiền gửi và hợp đồng hợp tác đầu tư), LNST cho nửa cuối năm 2024 và cho cả năm có thể lần lượt đạt 567 tỷ đồng (+12%YoY) và 1.111 tỷ đồng (+20%YoY). EPS 2024 tương ứng đạt 5.500 đồng.

Về mặt bán hàng, trong 2H2024 kì vọng SIP có thể cho thuê thêm 25ha đất KCN (tại các KCN như Lê Minh Xuân 03, Phước Đông), qua đó nâng tổng diện tích cho thuê trong năm 2024 lên 53ha (+179%YoY, hoàn thành 113% kế hoạch kinh doanh).

Cho quý 3/24, trong kịch bản cơ sở, kì vọng công ty sẽ bắt đầu hạch toán doanh thu từ các hợp đồng đã kí trong 1H2024 (~28ha). Doanh thu, từ cho thuê đất KCN và từ toàn bộ hoạt động kinh doanh, lần lượt đạt 100 tỷ đồng (+28%YoY) và 1.950 tỷ đồng (+14%YoY). Qua đó, LNST quý 3 có thể đạt 275 tỷ đồng (+42%YoY).

Định giá cổ phiếu SIP (Sài Gòn VRG)

Sử dụng phương pháp tổng các thành phần (Sum-of-the-parts), Rồng Việt đưa ra mức giá mục tiêu cho cổ phiếu SIP là 101.600 đồng/cổ phiếu, tương đương với khuyến nghị MUA cho mục đích đầu tư dài hạn.

Thành viên cập nhật ngày 1/6/2024: Dòng tiền từ cho thuê đất KCN duy trì tốt, giá đang hấp dẫn

Bản Việt duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với giá mục tiêu 83.000 đồng/cổ phiếu. 

Dự báo doanh số cho thuê đất KCN giai đoạn 2023-2025 thấp hơn vì doanh số cho thuê đất chậm hơn dự kiến tại các KCN của SIP. Điều này được bù đắp một phần nhờ khoản đầu tư của SIP vào các công ty liên kết. 

Giảm 14% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 còn 817 tỷ đồng (-16% YoY), chủ yếu do (1) giả định biên lợi nhuận gộp của mảng KCN thấp hơn do điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư ở KCN Lộc An – Bình Sơn, và (2) dự báo chi phí tài chính cao hơn. 

Thành viên cập nhật ngày 1/12/2023: Tiềm năng trong dài hạn, giá mục tiêu 130.000 đồng/cp

VCBS đánh giá SIP là doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi trong dài hạn nhờ lượng vốn FDI tiếp tục đổ vào tỉnh Tây Ninh, Đồng Nai, TP.HCM đồng thời phát triển các KCN với đầy đủ các dịch vụ tiện ích như điện, nước, hệ thống kho bãi, cảng….

Vị trí đặc thù

Các KCN của SIP đặt tại các tỉnh Tây Ninh, TP.HCM và Đồng Nai đều là các tỉnh thu hút đầu tư và có lợi thế riêng. KCN Phước Đông tại tỉnh Tây Ninh mặc dù có vị trí khá xa tới cảng (khoảng 70 km tới cảng Cát Lái và 120 km tới cảng Cái Mép) nhưng bù lại có những lợi thế riêng như: có cảng sông phục vụ vận chuyển đường sông với chi phí thấp, có nguồn nước dồi dào từ hồ Dầu Tiếng, phù hợp với các loại hình doanh nghiệp sử dụng nhiều nước. Ngoài ra, dệt nhuộm, may cũng là một trong các ngành nghề ưu tiên mà ít địa phương cho phép làm.

Chính vì vậy KCN Phước Đông GĐ 1 đã được lấp đầy rất nhanh nhất là trong giai đoạn 2018 – 2019 với tổng diện tích cho thuê lên tới hơn 300ha và chủ yếu là các nhà đầu tư lớn như Gain Lucky, Billions, Luthai với mỗi doanh nghiệp thuê với diện tích từ 50ha trở lên. KCN Phước Đông chủ yếu thu hút các ngành nghề như sợi, dệt, nhuôm, may, sản xuất lốp xe….

KCN Lê Minh Xuân 3, Đông Nam đều nằm ở ngoại thành HCM còn KCN Lộc An Bình Sơn lại nằm sát sân bay Long Thành nên đây là các KCN có vị trí trọng điểm tại các tỉnh có thu hút đầu tư lớn. Các khu vực này chủ yếu phục vụ sản xuất phục vụ nhu cầu nội địa hoặc làm trung tâm phân phối/hậu cần tại các tỉnh Đông Nam Bộ.

Hiện KCN Lê Minh Xuân 3 đang thu hút đầu tư rất tốt từ ngành phân phối, kho bãi, dịch vụ hậu cần. BLĐ cũng định hướng để dành quỹ đất xây dựng nhà kho xây sẵn/nhà xưởng xây sẵn để cho thuê, đem lại dòng tiền đều trong tương lai.

KCN Lộc An Bình Sơn tận dụng vị trí gần sân bay Long Thành nhất nên cũng được định hướng xây nhà kho/nhà xưởng cho thuê đáp ứng nhu cầu luận chuyển hàng hóa trong tương lai.

Triển vọng của SIP sẽ tới từ các biến số chính sau:

(1) Diện tích có thể cho thuê lớn lên tới 1.087ha với KCN Phước Đông GĐ 2 (hơn 787ha trong đó sẵn sàng cho thuê 290ha); KCN Lê Minh Xuân 3 (105,4 ha) và KCN Đông Nam (hơn 49,9ha), Lộc An – Bình Sơn (144,42ha). Đây đều là các địa điểm đang thu hút đầu tư khá tốt. Ngoài ra, nguồn thu từ phí duy tu vận hành từ các khu đã lấp đầy và các khu đang cho thuê cũng đem lại dòng tiền đều và tăng hàng năm khi diện tích cho thuê tăng.

(2) Mảng điện/nước mang lại nguồn thu tương đối ổn định và tăng dần đều khi diện tích cho thuê lũy kế tăng. Hoạt động điện/nước đang duy trì ổn định mức LNG 300 – 400 tỷ đồng và dự kiến sẽ tăng lên khoảng 500 – 520 tỷ đồng trong vòng 4 – 5 năm tới với tổng công suất trạm biến áp lên tới 945 MVA.

(3) Triển khai điện mặt trời áp mái trên tối đa hơn 2.400 ha đất nhà máy có thể cho thuê và sử dụng để bán trực tiếp trong nội khu do có mạng lưới truyển tải đồng bộ nội khu, không phụ thuộc vào chính sách giá bán cho NLTT của Bộ Công Thương. Hiện tại SIP đã triển khai được tổng công suất lên tới 41 MWp tại cả 04 KCN và đang hoàn thiện 09 MWp khác.

(4) Tiềm năng trong dài hạn của các khu dân cư với diện tích lớn (tổng hơn 640ha tại Phước Đông, 40ha tại KCN Đông Nam)

(5) Đầu tư nhà xưởng cho thuê để phục vụ các nhu cầu đa dạng trên thị trường đặc biệt là tại các KCN tại HCM như Lê Minh Xuân 3, KCN Đông Nam. Tới hết 9T.2023, SIP đang cho thuê gần 120.000 m2 nhà xưởng

ĐỊNH GIÁ

Năm 2023 và 2024, dự phóng doanh thu lần lượt đạt 6.252 tỷ đồng (+3,6% yoy) và 6.486 tỷ đồng (+3,7% yoy). LNST lần lượt đạt 937 tỷ đồng (-4% yoy), và 1.092 tỷ đồng (+17% yoy).

Với tiềm năng lớn nhờ quỹ đất sẵn sàng cho thuê và mảng cung cấp dịch vụ tiện ích KCN tăng trưởng đều đặn, VCBS khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 92.400 đồng/cp.

Cập nhật ngày 1/7/2023: tiềm năng trong dài hạn, giá mục tiêu 130.000 đồng/cp

SIP được đánh giá là cổ phiếu tiềm năng trong dài hạn, do đó Agriseco Research khuyến nghị MUA cổ phiếu với các luận điểm đầu tư sau:

❖ Triển vọng kinh doanh 2023 đến từ các dự án KCN hiện hữu: SIP dự kiến cho thuê 23ha KCN Phước Đông 3, KCN Đông Nam, và nhà xưởng tại các KCN trên. Đồng thời, SIP có doanh thu chưa thực hiện đứng đầu nhóm khu công nghiệp với hơn 15.000 tỷ đồng từ các dự án KCN Đông Nam, KCN Phước Đông (1&2), KCN Lê Minh Xuân 3 và KCN Lộc An Bình Sơn. Các dự án KCN dự kiến sẽ là các nguồn thu chính trong 3-5 năm tới, giúp doanh thu tăng trưởng bền vững. Các dự án đều đang được vận hành triển khai cho thuê với pháp lý đầy đủ.

❖ Nguồn thu từ thoái vốn đóng góp vào mức tăng lợi nhuận: Công ty con VRG của SIP đã hoàn tất việc thoái vốn CTCP Xây dựng và Phát triển Thế hệ mới từ công ty con thành công ty liên kết. Nguồn thu hơn từ chuyển nhượng Thế hệ mới sẽ đóng góp vào một phần vào lợi nhuận trong năm và triển khai dự án KCN Phước Đông GĐ 3.

❖ Các thông tin tích cực từ ĐHĐCĐ 2023: Năm 2023, SIP dự kiến tăng vốn điều lệ lên gấp đôi thông qua chi trả cổ tức bằng cổ phiếu 100% (45% cổ phiếu và 55% bằng thưởng cổ phiếu). SIP cũng nâng tỷ lệ trả cổ tức tiền mặt năm 2022 lên 45%. Bên cạnh đó, SIP cũng kỳ vọng hồ sơ chuyển sàn từ Upcom lên HSX được chấp thuận. Điều này sẽ giúp cổ phiếu được minh bạch, thanh khoản được cải thiện và tiếp cận đến nhiều nhà đầu tư hơn với một cổ phiếu tiềm năng.

❖ Tiềm năng trong dài hạn: Agriseco Research đánh giá SIP sẽ có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn khi sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất khu vực TP. HCM và Tây Ninh. SIP đang phát triển KCN Phước Đông giai đoạn 3 với quy mô gần 650ha dự kiến sẽ là quỹ đất gối đầu giúp SIP phát triển trong 5-10 năm tới. SIP cũng đang trong quá trình chuẩn bị các thủ tục để tham gia vào 2 KCN Phạm Văn Hai I và II tổng quy mô 668ha tại TP. Hồ Chí Minh.

Đây cũng là hai dự án vừa được Chính phủ bổ sung vào quy hoạch thành phố. Quỹ đất của SIP sẽ được gia tăng mạnh nếu được giao thực hiện 2 KCN kể trên. SIP có kết quả kinh doanh tăng trưởng bền vững với doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng trưởng kép 30% và 43% trong vòng 7 năm qua.

Với tiềm năng từ quỹ đất thương phẩm KCN lớn ở TP. HCM, Tây Ninh cùng với nguồn thu ổn định từ mảng kinh doanh hạ tầng điện, nước, chúng tôi đánh giá SIP là một cổ phiếu tiềm năng để đầu tư. Cổ phiếu hiện đang được định giá ở mức hấp dẫn với P/B ở mức ~ 2,8x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm trong quá khứ.

Đồng thời, SIP trả cổ tức tiền mặt đều đặn 30 - 45%. Do đó, Agriseco khuyến nghị MUA cổ phiếu SIP với nâng giá mục tiêu trong vòng 1 năm tới 130.000 đ/cp.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rủi ro (1) tiến độ chuyển sang HOSE chậm (2) Tiến độ cho thuê đất chậm.